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Cuidados ao Comprar um Imóvel Usado

Um imóvel próprio é o sonho de todos os brasileiros. Quer seja para morar ou como investimento, é necessário muito cuidado ao decidir ir em frente com a decisão da compra.

1 – Verifique a ESTRUTURA do imóvel

Antes de mais nada é preciso verificar a situação do imóvel. Se possível, visite o imóvel e leve alguém com você. Muitas vezes nossa percepção se volta para aquilo que consideramos mais importante. Enquanto você olha a decoração, seu familiar ou amigo que lhe acompanha na visita pode perceber uma infiltração ou cupins nos móveis da cozinha. Ou enquanto ele(a) nota que o apartamento só é ventilado quando a porta está aberta, você calcula quanto gastaria se tivesse que mandar fazer todos aqueles armários.

2 – Verifique a SITUAÇÃO JURÍDICA do imóvel E do proprietário

Esta é uma das etapas mais importantes do processo de compra. Solicite uma matrícula atualizada do imóvel para que você possa verificar se quem está lhe vendendo é realmente o proprietário; se o imóvel não está alienado ao banco; se não há bloqueios judiciais relativos à venda.

Solicite as certidões negativas de débitos do(s) proprietário(s). É possível que o vendedor tenha dívidas trabalhistas, por exemplo, e o imóvel que você está comprando esteja em processo de bloqueio pela justiça do trabalho.

Peça as seguintes certidões do vendedor:

  • Cartório de Protesto;
  • Ações Cíveis;
  • Falência e concordata;
  • Justiça do Trabalho;
  • CND/INSS (débitos);
  • Executivos fiscais, municipais e estaduais;
  • Justiça Federal.

E essas do imóvel:

  • Título de propriedade com registro;
  • Certidão negativa de ônus reais (comprovando que o imóvel está livre de dívidas);
  • Certidão negativa de IPTU;
  • Averbação da construção junto ao Registro de Imóveis;
  • Registro de ações rei persecutórias e alienações (comprovando que o imóvel não foi vendido informalmente);
  • Cópia do boleto com o registro de pagamento do TCA (Taxa de Cadastro e Avaliação);
  • Carta de “Habite-se” (alvará de utilização);
  • Planta baixa;
  • Certidão enfitêutica (para edificações construídas em terreno foreiro);

Converse com o síndico do prédio para saber se há dívidas condominiais pendentes. Essas dívidas acompanham o imóvel, independente de quem seja o proprietário.

Peça também o NADA CONSTA da prefeitura, para se assegurar que o IPTU não está atrasado.

3 – Avalie o imóvel

Converse com porteiros e vizinhos para descobrir por quanto foi vendido o último imóvel naquele prédio ou região. Às vezes o apartamento do seu interesse está muito acima do preço de mercado, o que abre margem para pedir bons descontos, ou muito abaixo, o que deve lhe alertar para algo que esteja errado.

Se informe sobre taxas extras e com qual frequência elas são impostas. Pouca gente quer assumir o encargo de síndico e, por isso, não se importam com as finanças do condomínio, o que pode resultar em má gestão e inúmeras taxas extras, de responsabilidade do proprietário.

Pergunte quando foi o último aumento da taxa condominial. Se faz tempo, é possível que o aumento venha em breve.

Se possível veja todos os apartamentos/casas disponíveis para venda e locação no condomínio. Muita gente reforma os imóveis e será possível ver como o imóvel pretendido se compara aos seus vizinhos. Isso é extremamente importante para quem compra com intenção de alugar. Se o do seu vizinho tem um piso mais moderno ou armários, ele terá preferência de possíveis locatários e isso lhe obrigará a reformar ou baixar o valor do seu aluguel.

4 – LOCALIZAÇÃO

O mantra do corretor de imóveis é: localização, localização, localização!

É melhor ter a pior casa do melhor bairro, do que a melhor casa de um bairro ruim.

Compre em uma região que você conheça. Às vezes uma rua é extremamente segura, porém se você estacionar seu carro dois quarteirões acima ele terá uma grande chance de ser furtado.

Verifique se a localização do imóvel se encaixa com o seu objetivo. Para locação, a proximidade com escolas e universidades é excelente, mas se você quer comprar e não tem filhos pode ser que o barulho da criançada durante o recreio lhe incomode, além dos terríveis engarrafamentos nos horários de entrada e saída dos alunos.

Para locação também é interessante verificar os imóveis comerciais. Principalmente em cidades pequenas, o custo benefício pode ser bem melhor.

5 – NEGOCIE

Apartamentos em andares mais altos são mais valorizados. Se for comprar em um andar baixo, pechinche.

Alegue a falta de armários ou o fato de que o piso é muito antigo e tente diminuir o preço pedido.

Apartamentos com taxa de condomínio alta tendem a ser mais baratos. Se for comprar para investir, procure condomínios bem baratos para que você consiga cobrar um aluguel maior.

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